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        五一樓市遇冷:一線城市成交量降27% 二線城市降68%

        2019年05月08日 17:20:20字號:T|T

            市場不確定性仍存時,中央政治局會議重申房住不炒、自然資源部強調分類供地、住建部將對城市市場預警,政策信號再為樓市注入“穩定劑”。

            盡管樓市“小陽春”之聲不斷,但隨著五一小長假落幕,假期熱銷效應并未如期光顧。據克而瑞監測數據,五一40個重點監測城市累計成交161萬平方米,同比下降55%。各線城市成交量皆有回落,二線城市以下降68%同比跌幅居首。

            自4月份以來,市場降溫勢頭就已顯現。該月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米,同、環比均降2%。

            業內觀點認為,當前一線和部分二線市場的階段復蘇,只是基于資金面、政策面的不確定性導致房價上漲恐慌預期不斷強化,推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放。恐慌需求“消耗”后市場將復歸常態。

            五一樓市成交遇冷

            一季度以來,樓市熱度持續未退。全國70城房價上漲,部分城市土拍大熱,高溢價地塊頻頻。據CRIC監測全國重點城市商品住宅供求數據,一季度多數一二線城市同、環比皆實現正增長,二線城市新開項目去化率也有回升。

            但此番勢頭并未穩定延續,五一假期房地產市場成交遇冷。CRIC監測數據顯示,一線城市成交量同比下降27%,北京、上海和廣州均有不同程度的回落,北京低至1.2萬平方米,同比下降75%。僅深圳市場回暖,成交量同比增長41%。

            以北京為例,中原地產研究中心統計數據顯示,5月1日至4日,北京新建住宅網簽242套,二手房住宅網簽134套。而一個月前的清明節三天假期,其新建住宅網簽358套,二手房住宅3天網簽141套,均高于五一假期套數。

            值得注意的是,一向火熱的二線城市同樣“失約”。五一假期11個二線城市成交量降至歷史低位,同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉冷,成交量同比跌幅超70%,南京、成都更是下跌超80%。

            即使如蘇州,五一假期市場同樣遇冷。4月份蘇州房價、成交量雙雙上漲,多個板塊的“地王”紀錄被刷新,但五一期間其成交量同比下降16%。此外,25個三四線城市成交量同比下降43%,各城市市場顯著分化。

            自2018年下半年以來,隨著房地產市場陷入調整期,市場慣有的小長假熱銷效應明顯減弱。克而瑞研究認為,2019年五一假期,更多人還是選擇拜訪親友、外出旅游等,而非看房、購房。多數城市項目案場實際到訪量不盡如人意,成交量大幅回落也屬正常現象。

            “回暖”基礎不牢

            實際上,市場降溫勢頭早已隱現。據克而瑞監測數據,4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米,同、環比均降2%。其中一線城市成交面積環比降9%,同比升56%,廣州、深圳均階段性回調,環比降幅均在30%左右;二三線城市總體成交面積同、環比分別降6%和1%。

            此外,據鏈家二手房實時交易監測數據,4月份一線城市成交出現20%~30%的環比下降。其中,北京二手房市場交易量環比下降34%。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來,4月份環比下降并非市場轉冷,而是3月成交集中釋放后的自發回落。

            這一判斷的基礎是,此前北京市場升溫是“升而不熱”。一季度比去年四季度升溫不少,但與往年年初升溫并無太多不同。之所以有好轉,一是調控效應進一步被消化,二是部分地方降房貸利率、調整限購等政策帶來市場預期改善。

            研究總監進同樣認為,對于類似城市成交出現小幅下滑,或和此前需求提前透支有關。市場分化也將繼續存在,部分中小城市預計會降溫。

            3月份以來,房地產市場“小陽春”驟現。據克而瑞數據,新房市場連續兩月常規回落后,3月份商品住宅成交量迎來明顯回升,整體環比上漲73%,“小陽春”行情確實顯著發生。

            據4月25日中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告(201904)》,此次樓市“小陽春”出現的主要原因有:

            一是住房市場融資環境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解,部分城市首套房貸利率已經降至基準利率水平。

            二是房價預期出現轉變。部分城市根據市場變化對房地產調控政策進行了微調,一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段。部分潛在購房者認為房地產調控可能進一步松動,從而對房價預期由悲觀向謹慎樂觀轉變。

            但高光之下,隨著“紅五月”開局遇冷,樓市陽春之勢持續性存疑。

            三四線城市回調壓力巨大

            市場不確定性仍存時,中央政治局會議重申房住不炒、自然資源部強調分類供地、住建部將對城市市場預警,政策信號再為樓市注入“穩定劑”。

            在穩增長和防風險之間,既要通過適度寬松的貨幣流動性,加大對實體經濟的支持,又要防止資金以不合法渠道流入房地產,進一步推高杠桿。年初支撐首次置業購房者的杠桿可能會受到抑制,市場快速升溫的動力難以為繼。

            研究同樣表明,當前一線和部分二線市場的階段復蘇,只是基于資金面、政策面的不確定性導致房價上漲恐慌預期不斷強化,推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放。恐慌需求“消耗”后市場或將復歸常態。

            “隨著紅五月開局不佳,未來城市成交分化格局將延續更長時間。”克而瑞研究認為,一、二線城市市場需求相對充足,成交量仍可維持高位;三四線城市難言樂觀,房地產市場依舊面臨一定的調整壓力。

            具體來說,長三角部分城市如南京、杭州、合肥、蘇州等經過2018年調整,市場已逐步回歸理性,供應也逐步放量。加之放開落戶、限購松綁等新政,對成交也有一定刺激作用,預計這類城市成交量會小幅轉暖。

            以福州、廈門、南寧、昆明等二線城市為典型代表,土拍市場熱度居高不下,高溢價地塊頻出,成本驅動增強了購房者對后市預期,加之政策調控也有不同程度松綁,市場回暖在意料之中。

            中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等因人口基數較大、城市基礎配套完善,短期內市場需求依舊旺盛,熱度將持續一段時間。而沈陽、大連、濟南等環渤海城市因成交低迷,庫存壓力相對較大,后期走勢不容樂觀。

            實際上,城市分化之勢早已顯現。據上述社科院報告,在此前“小陽春”態勢中,一線城市房價小幅上漲,準一線及二線城市房價漲幅擴大。但三四線城市房價漲幅略有收窄,“小陽春”基礎并不牢固。

            緯房指數監測顯示,2019年3月,三四線城市房價平均環比上漲0.196%,漲幅比上月收窄0.213個百分點。118個三四線樣本城市中,上漲的城市為72個,比上月減少2個。三四線城市中的上漲城市占比為61%,比上月減少1.7個百分點。

            “從城市化總體格局看,三四線城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍,房價持續上漲動力不足。”上述報告認為,三四線城市“小陽春”趨于消退,房價將穩中有降。 

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